Järelevalve

Omanikujärelevalve

Omanikujärelevalve eesmärk on kaitsta ehituse tellija huve, seega tasub omanikujärelevalve tegija kindlasti palgata ning miks mitte teha seda juba enne ehitise projekteerimise algust.

Omanikujärelevalve on pidev järelevalve ehitamise üle, alates ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni.

Järelevalve konkreetsed õigused ja kohustused määrab ehitusseadus ja täpsustab majandus- ja kommunikatsiooniministri 11. detsembri 2002. a määrus nr 30 “Ehituse omanikujärelevalve kord” (RTL 2002, 144, 2108). Omanikujärelevalve tegija kohustub määrama ehitise omanik ning sellest tuleb teavitada ka valla- või linnavalitsust ehitamise alustamise teatises kolm tööpäeva enne ehitamist.

Kui ulatuslikult ja kuidas kohalik omavalitsus üksikelamute puhul ehitamisaegset järelevalvet teeb, sätestatakse täpsemalt kohalike omavalitsuste ehitusmäärustes. Kindlasti teeb ta seda valminud elamule kasutusluba andes. Samas tuleb ehituse üle teostada omanikujärelevalvet. Üksikelamu puhul võib omanikujärelevalvet teha omanik ise. ES näeb ette omaniku-järelevalve tegemise korra kehtestamise majandusministri poolt, mis täpsustab nõuded, mida omanik seda ülesannet ja kohustust täites peab järgima.

Omanikujärelevalvet ei pea tegema ehitusettevõtja, kui ehitatakse väikeehitist (ehitist kuni 60ruutmeetrise ehitusealuse pindalaga ning kuni 5meetrise kõrgusega ehitise puhul), üksikelamut, suvilat, aiamaja, taluhoonet, ehitise teenindamiseks vajalikku rajatist. See tähendab, et omanikujärelevalvet ei pea tegema ehitusettevõtja ka juhul, kui ehitise teenindamiseks vajalik rajatis on üle 60 m2 suuruse ehitusealuse pindalaga ehitis. Küll aga ei tähenda see seda, et ehitise omanik nimetatud ehitiste puhul ei peagi tegema omanikujärelevalvet – järelevalve teostamine on igal juhul kohustuslik, aga seda teeb sel juhul omanik ise.

Kuna seadus määrab küllaltki täpselt ära omanikujärelevalve tegija kontrolliõigused, kohustused, nõudmiste sisu ning lähtedokumendid, on ehitise omanikul siiski otstarbekas sõlmida omanikujärelevalve tegijaga leping.
 

Järelevalvaja kui nõustaja

Ehitise omanik peab usaldama omanikujärelevalve tegijat, kuna omanikujärelevalve teostaja esindab tema huve. Praktikas määravad ehitise omanikud omanikujärelevalve tegija juba isegi enne ehitise projekteerimise algust või isegi asudes ehitist kavandama, pakkumisdokumentide ja eelarve koostamiseks. Viimasel juhul avaldub väga selgelt ehitise omaniku nõustaja roll. Siit tulenevalt on kõige olulisem omanikujärelevalve teostaja valimisel lähtuda tema kvalifikatsioonist ning eelnevatest samaliigiliste objektide järelevalve, projekteerimise või ehitamise kogemustest.

Omanikujärelevalve tegija ja ehitaja ei tohi olla sama isik, välja arvatud ehitiste ehitamisel, mil omanikul on endal õigus omanikujärelevalvet teostada. Ehitusseadus küll annab sellise õiguse, kuid ma ei soovita seda kasutada, sest mis järelevalvest saab olla juttu, kui ehitaja kontrollib ise oma tööd. Näiteks rahaliste võimaluste puudumisel on parem järelevalvaja isegi naabrimees kui sama ehitise ehitaja ise. Samal põhjusel on ka kaheldav omanikujärelevalve tegijaks määrata sama ehitust projekteerinud isik, kuigi seadus seda võimaldab.

Omanikujärelevalve tegija valimine on seega üks olulisemaid otsuseid. Kui esinevad puudused projektis, ehitamisel või ehitusmaterjalide või -toodete kasutamisel vm, kannab vastutust esmaselt alati omanik. Viimasel on aga omakorda nõudeõigus kahjude hüvitamiseks kas projekteerijalt või ehitajalt ning seejärel – omanikujärelevalve tegijalt.