Planeerimine

Üld- ja detailplaneeringud

Planeerimis- ja ehitusseadus

Planeerimis- ja ehitusseaduse eesmärk (§ 1 lõige 1) on tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete huvisid arvestavad tingimused keskkonna kujundamiseks, selle kestvaks ja säästvaks arenguks, maakasutuseks ning sotsiaal-majandusliku ja territoriaalse planeerimise sidumiseks. Detailplaneeringu eesmärk on lahendada keskkonna kasutamisega seotud küsimused mingil piiratud territooriumil, nii et seal oleks võimalik ehitustegevus.

Alates 01. jaanuar 2003 a. hakkas kehtima 15. mail 2002 aastal Riigikogus vastu võetud Ehitusseadus (ES) milles sätestatud regulatsioon toob kaasa mitmeid märkimisväärseid muudatusi.
 

Üldplaneering

Üldplaneering koostatakse valla või linna territooriumi kohta ja sellega kavandatakse territoriaal-majandusliku arengu põhisuunad, määratletakse kestva ja säästva arengu tingimused ning seotakse need omavahel. Üldplaneering peab seega juhatama teed valla või linna edasiseks arenguks ja tagama ühiskonnaliikmetele parima võimaliku elukeskkonna ning selle edaspidise pikaajalise ja säästva kasutamise. Seega võib öelda, et üldplaneeringu peaeesmärk on elukeskkonna ressursside - maa- ja veekeskkonna ning loodusvarade pikaajaline säästlik kasutamine, lähtudes ökoloogilisest tasakaalust, majanduslikest, sotsiaalsetest ning ühiskondlik-ökonoomilistest teguritest. Üldplaneering on omakorda aluseks detailplaneeringutele ja maakorraldusele hajaasustuses. Üldplaneering peab ette nägema ka lähituleviku detailplaneeringute järjestuse.
 

Detailplaneering

Detailplaneering koostatakse valla või linna territooriumi väiksema osa kohta ja on ühtlasi lähiaastatel kavandatava ehitustegevuse aluseks. Algatatud planeeringust tuleb teatada kohalike massiteabevahendite kaudu.

Juhul kui algatatav detailplaneering võib kaasa tuua kinnisasja sundvõõrandamise vajaduse, senise maakasutuse või krundi ehitusõiguse muutumise, peab kohalik omavalitsus teatama planeeringu alustamisest tähitud kirjaga kinnisasja omanikule kahe nädala jooksul, arvates planeeringu algatamise otsuse tegemise päevast.

Detailplaneeringuga määratletakse
  • planeeritava ala kruntideks jaotamine,
  • krundi ehitusõigus,
  • tänavate maa-alad,
  • liikluskorralduse põhimõtted,
  • haljastus ja heakorrastus,
  • ehitistevahelised kujad, tehnovõrkude ja -rajatiste paigutus,
  • keskkonnakaitse abinõud,
  • maakasutuse ja ehitamise erinõuded kaitsealadel ja kaitsealustel objektidel,
  • vajaduse korral ka ettepanekud maa-alade ja objektide kaitse alla võtmiseks,
  • olulisemad arhitektuurinõuded ehitiste kohta,
  • servituutide vajadus,
  • riigikaitselised maa-alad ning muud seadustest tulenevad kinnisomandit puudutavad kitsendused (vt "Planeerimis- ja ehitusseaduse" § 9 lõige 2).

Detailplaneering koostatakse eelkõige konkreetse ehitussoovi realiseerimise tarbeks (ilma detailplaneeringuta ei saa seada krundile ehitusõigust detailplaneerimiskohustusega aladel, sh tiheasustuses).

Detailplaneering koostatakse üldplaneeringuga kavandatu elluviimiseks või üldplaneeringu osaliseks muutmiseks (viimasel juhul peab detailplaneeringu algatamise otsuse langetama kohalik omavalitsuse volikogu).

Kohalik omavalitsus võib sõlmida ka lepingu kinnisasja omanikuga või mingi maa-ala planeeringu koostamisest huvitatud isikuga (seega ka isikuga, kellel on soov sellele maa-alale ehitada) detailplaneeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse andmise kohta. Detailplaneeringu läbiviimist finantseerib tavaliselt maaomanik. Tuleb aga rõhutada, et kohalikul omavalitsusel on kohustus korraldada planeeringu käigus suhtlemist avalikkusega.

Kuna kohalikul omavalitsusel on planeeringu monopol, võib ta sellest maaomaniku kasuks loobudes ka midagi vastu nõuda. See võib olla näiteks tehnovõrkude rajamine maaomaniku kulul, maaomanikult maa saamine ühiskondliku hoone rajamiseks või midagi muud, milles osapooled kokkuleppele jõuavad.

Detailplaneeringut võib koostada vaid paari krundi piiride muutmiseks, kuid ka tervele linnakvartalile. Maa-ala sobivaks suuruseks oleks siiski konkreetselt ehitamisele minevate kruntide maa-ala suurus.

Suuremate alade puhul tuleks koostada esmalt linna või valla osa (üld)planeering ning seal märgitud järjestuses seejärel detailplaneeringud, realiseerimaks juba konkreetseid päevakorras olevaid ehitussoove.

Kehtestatud detailplaneering on aluseks:
- ehitise projekteerimisele,
- uute kinnistute moodustamisele ja olemasolevate kinnistute piiride muutmisele tiheasustuses ning detailplaneerimise kohustusega aladel hajaasustuses.

Sellega asendab detailplaneering ühtlasi seni ehitustegevuse aluseks olnud APÜd ja on ehitise projekteerimise esimeseks tööetapiks.
Detailplaneeringute koostamisel tuleb arvestada kehtivaid tervise-, keskkonna- ja riigikaitse, tuleohutuse ning muid seadusi ja norme.
Võimalikult paljude ühiskonnaliikmete kaasamine planeerimistegevusse on vajalik selleks, et tulemus ei oleks vaid mõne üksikisiku pealesunnitud tahteavaldus, vaid toimiv kokkulepe kõigi detailplaneeringu territooriumil huvisid omavate isikute vahel (kinnisvaraomanikud ja -rentnikud ning elanikud ja üürnikud). Elanike ja maaomanike tahte kajastumine planeeringus ongi see, mis tagab planeeringu hilisema toimivuse ning annab planeeringule väärtuse. Seega tagab detailplaneering eelkõige isikute huvide kaitse. Kõigi konkreetsest piirkonnast huvitatute kaasamine aitab ära hoida hilisemaid vaidlusi ning tekkida võivaid konflikte. Planeerimis- ja ehitusseaduse üks eesmärke ongi halbade otsuste vastuvõtmise vältimine. Planeeringu koostamise algetapis seab valla- või linnavalitsus, lähtudes üldplaneeringust ja konkreetse maakasutaja eesmärkidest, planeeringu koostamisele lähteülesande, milles kajastub, mida antud alale kujundada soovitakse ning mida konkreetselt selle saavutamiseks vaja läheb (näiteks: teenindus ja sotsiaalsed struktuurid elamukvartali rajamiseks). Neid seisukohti ei saa koostada ega välja mõelda konsultant üksi. Vajalik on kõigi osapoolte aktiivset osavõttu. Küll tuleks konsultandi või konsultantfirma abi kasutada nende seisukohtade lõplikul formeerimisel ja hilisemal detailplaneeringusse sobival kujul kajastamisel.
 

Planeeringu vastuvõtmine ja kehtestamine

Pärast planeeringu koostamist võtab kohalik omavalitsus selle vastu. Seejärel on kohalik omavalitsus kohustatud panema planeeringu avalikult välja. Sel ajal (detailplaneeringu puhul 2 nädalat) on kõigil planeeringuala elanikel ja piirkonna kinnisvaraomanikel õigus planeerimisettepanekuga tutvuda, parandusi ja täiendusi esitada ning planeeringut vaidlustada. Hiljemalt väljapaneku lõpuks laekunud kirjalikele ettepanekutele peab omavalitsus vastama nelja nädala jooksul pärast avaliku väljapaneku lõppu. Isikud, kes hiljemalt avaliku väljapaneku lõpuks pole suutnud oma seisukohti kas hooletuse või huvi puudumise tõttu esitada, kaotavad õiguse planeeringu hilisemale vaidlustamisele.

Avalikule väljapanekule järgneb planeeringu protsessis avalik arutelu ning planeeringu järelevalve ehk planeeringu läbivaatamine maavalitsuse poolt. Üld- ja detailplaneeringute järelevalvekohustus on maakonnavalitsusel. Järelevalvaja annab planeeringule heakskiidu pärast järelevalvaja pädevusse kuuluvate nõuete (§ 22 lõige 2) täitmist ja avalik-õiguslike isikute vaheliste vaidluste lahendamist seadusega ettenähtud korras (§ 22 lõige 5). Juhul kui planeerimisettepanekusse olulisi muudatusi ei tehtud, kehtestab kohalik omavalitsus planeeringu. Suuremate paranduste ja täienduste puhul on aga vajalik avalik väljapanek.

Planeeringu kehtestamisest tuleb teatada kohalikes ja maakondlikes massiteabevahendites. Isikul, kelle kirjalikke ettepanekuid avaliku väljapaneku käigus ei arvestatud, on õigus detailplaneeringu kehtestamist vaidlustada kohtus ühe kuu jooksul, arvates päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama planeeringu kehtestamisest. Vaidlustada võib ka kehtiva detailplaneeringu tühistamist. (§ 27 lõige 5 ja 6). Kehtestatud planeering mõjutab maale sihtotstarbe määramise kaudu maa hinda, üldjuhul tingib krundi suurem ehitusõigus, mis kehtestatakse detailplaneeringuga, ka suurema maa hinna. Seega on ehitusõiguse näol tegemist kinnisvaraõigusega, ehitusõigust võib käsitleda konkreetse krundiga seotud kinnisomandina. Ka parim planeering ei lahenda automaatselt kõiki probleeme. Kui ehitustegevus ja planeeringu elluviimine kohe ei alga, tuleks planeeringut enne ehituse alustamist täiendada või korrigeerida, nii et planeeringutega määratletu kindlasti realiseeruks ja vald või linn püsiks soovitud arengu teel.